S'informer
Le vendeur d'un bien immeuble (appartement, maison, terrain) est obligé d'informer son acheteur dès la signature du contrat préliminaire. Il est important d'être conseillé avant de mettre en vente un bien immobilier.
L'obligation générale d'information du vendeur
Obligations d’information du vendeur
D'une façon générale, le vendeur, comme toute partie à un contrat, doit transmettre à l’acquéreur tous les renseignements qu'il détient et dont l’importance est déterminante pour le consentement du futur acquéreur (C. Civ., art. 1112-1). Certaines de ces informations sont d'ailleurs prévues par la loi. Cependant cette information ne porte pas sur le prix de vente.
Par ailleurs, le Code civil oblige spécifiquement le vendeur à expliquer clairement ce à quoi il s’oblige, tout contrat obscur ou ambigu étant interprété en sa défaveur (C. Civ., art. 1602).
Enfin, tous les contrats au nombre desquels la vente, doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi (C; civ., art. 1104).
Quelles sanctions en cas de manquement à ses obligations ?
Si celui-ci cache une information importante, l'acheteur peut obtenir une réduction du prix ou l'annulation de la vente dans les cas les plus graves. Le vendeur est alors condamné au remboursement du prix et parfois au versement de dommages intérêts à l'acheteur qui a subi un préjudice (frais de déménagement, de recherches d'un autre logement). Il est donc très important de respecter ces contraintes. Or, la liste des renseignements que le vendeur doit fournir à l'acheteur s'allonge continuellement.
Quelles informations juridiques et techniques le vendeur doit-il fournir ?
Informations juridiques
Le vendeur doit, par exemple, informer l'acheteur de l'existence de servitudes (de passage, de vue, d'écoulement des eaux), d'hypothèques ou de privilèges (pris au profit d'une banque pour garantir un crédit) ou d'autres charges (pacte de préférence ou contrat d'affichage publicitaire).
Informations techniques
Le vendeur d’un immeuble bâti
Le vendeur d’un immeuble bâti (quelle que soit sa destination : bureaux, habitation, commerce...) doit fournir un dossier de diagnostic technique (DDT).
Ce dossier comprend tous les diagnostics techniques obligatoires. Ces diagnostics sont au nombre de 11 et sont listés par le Code de la construction et de l’habitation. Ils concernent notamment la présence éventuelle de termites, de plomb, d’amiante ou la performance énergétique ou encore l’assainissement. Ils ne sont pas systématiquement obligatoires.
Pour en savoir plus, voir notre article sur les diagnostics obligatoires.
Le vendeur d'appartement en copropriété
Le vendeur doit fournir de nombreuses informations spécifiques prévues par la loi du 10 juillet 1965 et l'article L721-2 du Code de la construction de l’habitation.
Les annonces immobilières sont réglementées et doivent contenir des informations relatives au nombre de lots ou au montant moyen annuel des charges.
Le vendeur doit également fournir des informations au stade de l’avant contrat et notamment :
• 1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble (fiche synthétique de la copropriété, règlement de copropriété et l'état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années)
• 2° Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur ( montant des charges ; sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur ; état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs; montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot).
• 3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;
• 4° la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot (loi carrez);
• 5° Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété.
• 6° Le cas échéant, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.
Le vendeur de terrain à bâtir
Le vendeur du terrain sur lequel l'acquéreur a indiqué son intention de construire un immeuble à usage d'habitation ou à un usage mixte d'habitation et professionnel, doit fournir :
• un certificat d’urbanisme confirmant la constructibilité au regard des règles d’urbanisme.
• des informations relatives aux éventuelles servitudes qui pourraient entraver le projet (servitude non aedificandi par exemple empêchant toute construction).
• L’avant contrat doit également préciser si un bornage a été effectué ou pas (C. urb., art. L115-4, al. 1)
De plus, lorsque le terrain à bâtir est un lot de lotissement, issu d'une division effectuée à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté (ZAC), la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat, le bornage est alors obligatoire (C. urb., art. L115-4 al.2).
Enfin, dans les zones exposées au phénomène retrait-gonflement des argiles (notamment), le vendeur du terrain non bâti constructible doit fournir une étude géotechnique préalable. Depuis le 1er janvier 2024, une attestation “retrait gonflement des argiles” doit être remise au service urbanisme ayant délivré le permis de construire, après les travaux de construction. Cette attestation doit être jointe à la promesse de vente par la suite CCH, art., L132-8).
Le vendeur d’un lot de lotissement
Le propriétaire qui souhaite diviser son terrain et vendre des lots à bâtir devra tout d’abord obtenir et fournir une autorisation de lotissement. Cette autorisation prendra la forme d’un permis d’aménager (notamment en cas de travaux relatifs à des équipements communs) ou d’une attestation de non-opposition à déclaration préalable. Aucune promesse ne peut être consentie avant l’obtention du permis d’aménager. Cette interdiction ne concerne pas les lotissements soumis à déclaration préalable.
Le cahier des charges s’il en a été établi un devra être fourni (C. urb., art. L442-7). L’éventuel statut de l’association syndicale devra également être fournie.
Un permis de construire devra également être obtenu, au besoin faisant l’objet d’une condition suspensive.
Par ailleurs, dès lors que le terrain à bâtir est situé dans un lotissement, et que l’acquéreur souhaite construire un local à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel/habitation, le bornage est obligatoire (CCH, art. L115-4). La mention du descriptif du terrain résultant de celui-ci doit figurer à la promesse ou à l’acte.
taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles
Le propriétaire qui vend un terrain non bâti, mais qui a été rendu constructible suite à la modification du plan local d'urbanisme (PLU), doit payer une taxe sur la plus-value réalisée à l'occasion de la vente. La déclaration est faite par un notaire.